Actualización de la renta del alquiler en 2026: así ha quedado tras la derogación del Real Decreto-ley 8/2026

Durante poco más de un mes, España tuvo una norma que limitaba al 2% la subida anual de los alquileres y permitía prorrogar contratos hasta dos años más. Esa norma ya no existe. El Congreso la derogó y, desde entonces, conviven en el mercado contratos con actualizaciones distintas según la fecha exacta en la que cumplían aniversario. Si eres arrendador o arrendatario y no tienes claro qué índice aplicar a tu contrato en este momento, esto es lo que necesitas saber.

Qué fue el Real Decreto-ley 8/2026 y por qué ya no está vigente

El pasado mes de marzo, el Gobierno aprobó por la vía de urgencia un Real Decreto-ley con dos medidas dirigidas a los arrendamientos de vivienda habitual: una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos que vencieran en un plazo determinado, a petición del inquilino, y un tope del 2% para la actualización anual de la renta en los contratos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Un Real Decreto-ley entra en vigor de inmediato, pero el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación en los treinta días siguientes. En este caso, la Cámara decidió no convalidarlo, por lo que la norma quedó derogada y dejó de producir efectos desde el día siguiente a la votación.

Aquí conviene una precisión que suele generar confusión: que el Congreso derogue un Real Decreto-ley no equivale a declararlo nulo desde su origen. Durante las semanas en que estuvo vigente, produjo efectos jurídicos reales, y una parte de esos efectos se mantiene aunque la norma ya no exista. Lo que desaparece es su capacidad de seguir produciendo efectos hacia el futuro.

Qué índice corresponde a tu contrato ahora mismo

Con la norma temporal fuera de juego, volvemos al esquema ordinario, que depende de una sola fecha: la de firma del contrato.

Si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, la actualización se rige por el IPC (Índice de Precios al Consumo), salvo que el propio contrato pacte expresamente otro índice.

Si tu contrato se firmó a partir de esa fecha, se aplica el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los contratos de Arrendamiento de Vivienda), creado por el INE a raíz de la Ley 12/2023, de Derecho a la Vivienda, precisamente para evitar subidas desproporcionadas. Por su forma de cálculo, el IRAV es siempre igual o inferior al IPC.

Para locales de negocio, garajes, trasteros o alquileres de temporada, ninguno de los dos índices anteriores es obligatorio: rige lo que hayan pactado las partes, normalmente el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad.

Los valores concretos de ambos índices los publica el INE cada mes con un desfase de dos meses respecto a la fecha de cálculo, así que antes de aplicar cualquier subida conviene comprobar el dato oficial vigente en el momento del aniversario del contrato, no el de meses anteriores.

Qué pasa con lo ya aplicado durante la vigencia del decreto

Aquí es donde conviene prestar más atención, porque no todos los contratos están en la misma situación.

Si tu contrato cumplía aniversario dentro del breve periodo en que el decreto estuvo vigente y la subida se aplicó con el tope del 2%, esa actualización es válida y no puede revisarse: ni el arrendador puede reclamar después la diferencia hasta el IRAV o el IPC que le habría correspondido, ni el inquilino puede exigir que se reduzca si el tope resultó superior al índice ordinario.

Si el vencimiento del contrato caía dentro de ese mismo periodo y el inquilino solicitó en plazo la prórroga extraordinaria, ese derecho se considera nacido y consumado bajo la norma vigente en ese momento, con independencia de su derogación posterior.

Distinto es el caso de quien solicitó la prórroga durante la vigencia del decreto, pero cuyo contrato vence en una fecha posterior a la derogación. Aquí no existe todavía un criterio judicial uniforme, y es razonable esperar que se convierta en el foco principal de litigios sobre esta norma en los próximos meses. Si el arrendador aceptó la prórroga por escrito mientras el decreto estaba vigente, ese acuerdo privado le vincula igualmente, al margen de lo que le ocurriera después a la norma que lo motivó.

Qué hacer si tu situación no está clara

Si tu contrato encaja en alguno de los escenarios intermedios —una prórroga solicitada pero aún no vencida, una actualización aplicada en fechas límite, o dudas sobre si tu contrato quedó sujeto al IPC o al IRAV— no conviene dar nada por sentado ni actuar solo con lo que se lee en foros o comparadores online. Cada contrato tiene matices (fecha exacta de firma, cláusulas pactadas, comunicaciones previas entre las partes) que pueden cambiar la respuesta correcta. Antes de notificar una subida, aceptar una prórroga o discutir una reclamación con la otra parte, una revisión concreta del contrato evita errores que después son difíciles de corregir.

Preguntas frecuentes

¿Puedo seguir pidiendo la prórroga extraordinaria de dos años ahora que el decreto está derogado?
No, salvo que tu situación encaje en alguno de los supuestos ya consolidados durante la vigencia de la norma (vencimiento y solicitud dentro de ese periodo, o aceptación expresa del arrendador). Para vencimientos posteriores, se aplican de nuevo los plazos ordinarios de la LAU.

¿Tengo que devolver la diferencia si mi arrendador me subió solo el 2% durante esas semanas?
No. Las actualizaciones aplicadas correctamente durante la vigencia del decreto son firmes y no se revisan al alza ni a la baja, aunque la norma haya sido derogada después.

¿Qué pasa si mi contrato no dice nada sobre cómo actualizar la renta?
Si no existe una cláusula expresa de actualización, la renta no puede subirse por esta vía. El silencio del contrato no equivale a un pacto tácito de actualización.

Este artículo tiene una finalidad exclusivamente informativa y divulgativa. No constituye asesoramiento jurídico y no sustituye el análisis individualizado de cada caso concreto. Los ejemplos incluidos son genéricos e hipotéticos. Para valorar tu situación particular, contacta con un abogado.