Gastos hipotecarios: por qué en 2026 todavía se puede reclamar lo que pagaste y debía pagar el banco

Durante años, la escritura de hipoteca incluía una línea que cargaba al cliente absolutamente todos los gastos de formalización. Los tribunales han declarado nula esa cláusula, y desde una sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de junio de 2024 el plazo para reclamar ya no es la trampa que venía siendo. Si firmaste antes de junio de 2019, es muy probable que haya dinero pendiente de recuperar.

Qué era la cláusula de gastos

Se trata de una estipulación redactada por el banco e incorporada al contrato sin negociación real, que imponía al prestatario la totalidad de los gastos de constitución del préstamo: notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación e impuestos. Los tribunales la consideran abusiva porque traslada al consumidor costes que corresponden a quien tiene el interés principal en la operación, y una cláusula abusiva es nula de pleno derecho: se tiene por no puesta y obliga a devolver lo cobrado a su amparo.

Conviene entender que aquí no se discute si la hipoteca fue buena o mala, ni si el interés era caro. Se discute una cláusula concreta, la de gastos, con independencia del resto del contrato.

Qué se recupera y qué no

No todo el paquete vuelve al bolsillo del cliente. La doctrina consolidada reparte así los conceptos en las hipotecas anteriores a la reforma de 2019:

• Registro de la Propiedad: íntegramente a cargo del banco.
• Gestoría: íntegramente a cargo del banco.
• Tasación: íntegramente a cargo del banco.
• Notaría: por mitades, al entenderse que ambas partes tienen interés en la escritura.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): no se recupera.

Este último punto merece una advertencia, porque es el importe más alto de la factura y genera muchas expectativas equivocadas. El Pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, el 27 de noviembre de 2018, mantuvo que el sujeto pasivo del impuesto era el prestatario. Días después, el Real Decreto-ley 17/2018 cambió la ley y pasó el tributo al prestamista, pero solo para las escrituras firmadas desde el 10 de noviembre de 2018. Para las anteriores, el AJD queda fuera de la reclamación.

La frontera: junio de 2019

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entró en vigor el 16 de junio de 2019 y reparte los gastos directamente por ley: notaría, gestoría, inscripción e impuesto al banco; tasación al cliente. En las hipotecas firmadas a partir de esa fecha no hay cláusula abusiva que impugnar por este concepto. En las anteriores, casi siempre la hay.

El plazo, que es donde estaba el problema

Durante años los bancos ganaban muchos pleitos sin entrar en el fondo: alegaban que la acción para reclamar el dinero había prescrito, porque el plazo de cinco años del artículo 1964 del Código Civil se contaba —según ellos— desde la firma de la escritura o desde el pago de las facturas.

El Tribunal Supremo, en la sentencia de Pleno 857/2024, de 14 de junio, cerró ese debate: el plazo empieza a correr cuando adquiere firmeza la sentencia que declara nula la cláusula de gastos, porque es entonces cuando el consumidor tiene conocimiento cierto de la irregularidad. La excepción es que el banco consiga probar que ese cliente concreto pudo conocerlo antes. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 13 de febrero de 2025, ha reforzado esa misma línea.

Traducido a la práctica: quien no ha reclamado todavía, por regla general no llega tarde.

¿Y si no conservo las facturas?

Aquí hay que ser preciso, porque circula una idea inexacta. Las facturas no son el derecho, son la prueba del importe. Sin ellas la reclamación no desaparece, pero hay que reconstruirla: copia de la escritura, duplicado de la factura del notario —que conserva su registro—, factura o minuta del Registro, y los cargos de gestoría y tasación en el extracto bancario de los días de la firma. Con los movimientos de esa fecha se recompone casi todo.

Lo que no es cierto es que tener una cláusula suelo permita reclamar los gastos sin acreditar su cuantía: son dos cláusulas distintas y cada una se prueba por su lado. Lo que sí sucede a menudo es que quien tiene cláusula suelo arrastra también la de gastos, y la comisión de apertura, y a veces un vencimiento anticipado desproporcionado. Por eso lo razonable no es reclamar un concepto aislado, sino leer la escritura entera.

La cláusula suelo va por otro camino

La cláusula suelo es la que impedía que el interés variable bajase por debajo de un límite, de modo que las bajadas del euríbor no llegaban a la cuota. Cuando no supera el control de transparencia es nula, y la acción para pedir esa nulidad no está sometida a plazo de prescripción; la devolución alcanza, además, a todo lo pagado en exceso desde la primera cuota.

Un matiz importante: muchos clientes firmaron entre 2013 y 2017 acuerdos con el banco para retirar el suelo a cambio de renunciar a reclamar. Esos documentos no cierran automáticamente la puerta, pero condicionan la estrategia y hay que valorarlos uno por uno.

Revisión de la escritura

Si tienes una hipoteca firmada antes de junio de 2019, lo sensato es empezar por saber qué dice tu contrato. Puedes remitirnos copia de la escritura de préstamo hipotecario y, si las conservas, las facturas de formalización, y te indicaremos sin coste qué cláusulas son cuestionables, qué conceptos serían reclamables y con qué recorrido. Con ese análisis en la mano decides tú si merece la pena seguir.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero se puede recuperar? Depende del importe del préstamo y del año de la firma, porque los aranceles de notaría y registro son proporcionales. La cifra solo se puede concretar con las facturas o con los cargos bancarios a la vista; cualquier importe anticipado sin ver la documentación es un número inventado.

¿Hay que ir a juicio necesariamente? No siempre. El camino habitual empieza con una reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad, y una parte de los casos se resuelve ahí. Si el banco no atiende la reclamación o la atiende parcialmente, queda la vía judicial.

Ya terminé de pagar la hipoteca, o la cancelé al vender la casa. ¿Puedo reclamar igual? Sí. Que el préstamo esté amortizado o cancelado no impide reclamar las cantidades indebidamente pagadas en su día.

Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico. Cada hipoteca tiene su propia redacción y su propio historial, y el resultado de una reclamación depende de la documentación concreta del caso.